最近的番禺楼市，太给力了。洛溪的龙湖亚伦央璟颂五一前开盘，首推的1、2栋现在只剩下10来套单位了；番禺广场的绿城玉海棠5月9日首开1栋，距离开盘才14天，实际网签都超9成了。

随着这批“小而美”的全新盘加速去化，番禺东或将迎来巨无霸项目补给。乐居君留意到，本月初，国企广州城投在公众号发布一则消息：番禺柏堂村城中村改造意愿已超九成

柏堂村是番禺首个做地旧改，由广州城投操刀，总投资约162亿元，之前已经因为拟提供存量商品房作为安置房+2.1万元/㎡的兑换估值出过一次圈。如今柏堂村改造意愿征询顺利完成，超九成村民同意城中村改造，标志着该村改造迈出关键一步。

从位置上看，柏堂村位于番禺东部的化龙镇，大家应该对它旁边的驾照化龙考场比较熟悉。村周边有大片农田以及产业园，城市景观比较原始，大部分配套都需要花时间等待。

对比广州大部分进行中的旧改村，柏堂村的热度不高，很大原因是它早已被“展贸城片区”旧改囊括其中。柏堂村内的广州国际商品展贸城，于2007年立项，占地4800亩，总建筑面积达576万㎡，总投资预计达145亿元，是当年的明星项目。按照当时“剧本”，广州国际商品展贸城要超越义乌，将打造成全球最大的产品进出口贸易、研发和展示中心。

但由于项目进展缓慢，最终所在地块要被收回，转入做地模式。（相关链接）

根据最新规划，柏堂村所在的展贸城片区规划总面积达403公顷，体量相当于2.5个里仁洞旧改项目，是绝对的巨无霸体量项目。其中首开区地块曾经出现在2024年广州供地蓝皮书中，地块属于莲花湾起步区，挨着地铁8号线东延段（规划）沙亭站（或更名为展贸城站，以具体公布为准），周边还有南大干线、广澳高速等道路。

其中地铁8号线东延段线路全长18公里，设8座车站，串联番禺、黄埔、海珠，在地铁匮乏的番禺东来说，它算得上是一条“生命线”。

除了交通方便，首开区地块居住舒适度也不错，北向望珠江后航道，容积率仅1.6，属于低密度小区。

整个番禺展贸城地块面积超400公顷，估计开发商会自给自足，把学校、商业等配套补全。

大型社区+地铁上盖+低密洋房，对在琶洲上班的刚需买家吸引力还是很高的。

另外，柏堂村所在的番禺区莲花湾片区位于“广州第三轴”东部科技创新轴的核心位置，是广州南拓发展重要的“中继”支撑区域，是“十四五”期间重点打造的功能片区之一。

发展前景，还是有的。

根据地块控规显示，柏堂村旧改项目首期复建房项目分为两个地块，总计容建面超12.5万㎡，容积率均为3.3。

同时，地块还配建了包括幼儿园、派出所、社区居委会、星光老年之家等14处公共服务配套。

除了配套齐全，更让人惊喜的是在项目首期安置房和道路设计服务招标中，明确复建房套内建筑面积提升至20%，这意味着安置房使用率有望达到120%，与市面上部分新规产品相当了。

居住环境改善，舒适度提高，这对村民而言无疑是好事。

再来说说柏堂村旧改的创新点，乐居君认为对其他村而言，挺有借鉴意义的。

较早前，柏堂村拟提供存量商品房作为安置房，兑换估值为2.1万元/㎡，村民可选择周边价值相当的商品房作为安置房。

具体选择包括有保利琅誉、保利悦公馆、卓越晴翠府、广地花园、星河盛世锦城等。

柏堂村旧改引入类似房票的机制，既能带动周边新房销售，加速去库存，又能减少回迁房的供给，让整个旧改项目的品质得以提升。

不过，根据方案，柏堂村民可选择的周边商品房均价基本都超2.1万元/㎡，这意味着村民需要补差价或者减少安置面积，才能买到意向商品房。

不得不说，在旧改方面，番禺还是蛮创新的。

除了安置房使用率或将达到120%、引入类似房票机制，番禺旧改的补偿标准也十分豪气。

今年2月，番禺区人民政府发布关于继续实施番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引的通知。

从文件来看，无论是回迁面积还是临迁费的发放都超过广州部分区域标准。

其中回迁面积有3种核定方法：

1、按证载或登记的建筑面积。

2、按证载或登记的用地面积的3倍加20平方米核定指标。

3、按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标,其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米，2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面积不超过80平方米。

这意味着，如果你的房子在在2012年11月22日前建成，基底面积为120㎡，那么你就能拿到约380㎡的安置面积。

临迁费方面，跟广州很多区一次性发6个月或者12个月临迁费不同，番禺区规定，签订补偿协议后，被补偿人可一次性领取18个月的临迁费，期满后按照季度领取临迁费。

希望在政策的支持下，番禺的旧改项目会一改停滞现状，加快改造脚步。