文/上海进深 严明会
地王项目,容不得半点懈怠。
5月的四批次土拍,保利置业经过72轮竞价、以26.3%的溢价拿下杨浦滨江一宗地块,刷新杨浦内中环地价纪录。半个月后,地块规划方案就公示。
不久前,项目规划进行了调整。从首份规划公示到此次调整,间隔36天。
整体来看,楼盘的布局没有变动,仍规划建设8幢住宅,包含高层、洋房、叠拼,同时配建社区配套与公租房。
此次重点对叠拼楼栋的高度和层数做了调整,甚至连造型也变了。毕竟,这将是杨浦滨江第一个带有叠拼别墅的项目。
今年以来,杨浦滨江的地价逐渐走高,竞争日趋激烈。保利置业这块地的先天条件并不十分优秀,南偏东近50度。
不过,保利置业在现行楼市规则下,把能想到的优势都做足了,市面上流行的配置一样不落:
会所、架空层、风雨连廊、一梯一户、多阳台、多飘窗,还有270度转角飘窗,在产品力上做到了极致。
经济技术指标有变化:总建筑面积减少
总建筑面积由92800㎡减少至89997.98㎡。
地上建筑面积由59300㎡减少至57421.9㎡。
计容建筑面积不变,仍然是52876.15㎡。
地下建筑面积由33500㎡减少至32576.08㎡。
新建围墙长度由650米减少至520米,高度不变,仍是2.2米。
具体到内部细节:
1、出入口变化:
北侧定海港路上的车行出入口兼非机动车出入口变为人行/车行出入口,在西侧的定海路一侧,明示了主要人行出入口的位置。
2、下沉庭院绿化与景观架构造型:
主要人行出入口处的下次庭院及周边的绿化,位置和形状有调整,与之相连的景观架构2和3造型也有优化,西南角景观架构4的高度由6.5米变为5.5米。
调整前:
调整后:
2、物业位置变动:
11楼一栋8米高的物业和业委会用楼,合并到了北侧的2楼左侧多了两个出入口,5楼的首层增加局部架空,连廊也做了优化,东侧单元基本没有连廊了。
4、叠墅高度和屋顶造型调整:
之前的设计方案中,三栋叠拼的屋顶都是有造型的,中间是平顶,周边是四个坡屋面,这样的设计大概率会有阁楼赠送,调整之后统一变成了平屋顶。
每个下叠户型,在原有南侧采光天窗的基础上,增加了北侧的采光天窗。
6楼的归家动线做了优化。
9楼层数不变,西侧单元高度由19.75米增加至20米,东侧单元高度由16.65米增加至16.85米。
层数不变的情况下,楼高增加,意味着每户的室内高度增加。变化最明显的是6、3楼,原来的规划图中,2楼之间的最远距离为28.6米,变更之后为30米;2楼之间距离由17.5米减少至16.1米。
地块规划设计变更之前,项目的建设单位“上海盛真置业有限公司”在6月10日发布中标公告,上海德森建筑设计有限公司中标,中标价1985万元。
德森设计在上海与华润置地、中国铁建、越秀地产等规模房企均有合作,今年亮相的有越秀苏河和樾府,还有即将入市的青浦重固(开发商是上海保利发展)项目。
7月9日,该地块已经取得建筑用地规划许可证。
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