7月的深圳楼市正上演"冰与火之歌"。截至7月7日，全市有效二手房源突破7.5万套大关，两周内激增3000余套，龙岗、宝安、福田三区贡献了超60%的新增供应。这种放量并非偶然——上半年深圳二手房成交量同比大增30.7%的市场惯性，正推动更多业主选择此时入市套现。

价格博弈进入深水区

尽管71.8%的监测片区均价仍在下跌，但微观数据已显露积极信号：下跌楼盘占比收窄至51.9%，上涨楼盘比例提升至36.2%。

这种分化在区域间尤为明显：龙岗区以7个楼盘跻身涨幅榜TOP20，成为最大赢家；而宝安西乡的双龙花园更以19%的涨幅领跑全市，其4.8万元/㎡的报价凸显出"洼地补涨"逻辑。值得注意的是，大鹏新区佳兆业假日广场虽以2.4万元/㎡的底价上榜，但10.6%的涨幅同样印证了低价资产的流动性优势。

结构性机会浮出水面

当前市场呈现三重特征：其一，核心区资产韧性增强，如南山区科技园片区曾在5月创下5.7%的涨幅记录；其二，外围区域分化加剧，龙岗中心城与平湖部分楼盘逆势上涨超18%，而同类区域不乏跌幅超6%的案例；其三，改善需求持续释放，120㎡以上户型成交占比提升的趋势，正在重塑部分片区的价格体系。

对于买卖双方而言，这或是新一轮价值发现的起点。随着"金九银十"传统旺季临近，政策窗口期的博弈将更趋复杂。

政策环境持续影响市场预期

尽管7月二手房参考价政策有所调整，但市场信心尚未完全恢复。值得注意的是，随着保障性住房建设加速（2035年计划新增100万套），共有产权房等低价房源正逐步分流市场需求。这种结构性供给增加，与当前二手房市场53.6%房源挂牌价低于参考价的现状形成互动5，进一步加剧了市场的分层效应。

资金流向揭示市场新动向。2025年1月深圳住户部门中长期贷款增加318亿元，同比多增79亿，显示信贷支持力度加大。但法拍市场出现警示信号：5000万级以上豪宅流拍率达63%，反映高总价资产流动性风险上升。这种资金偏好转变，与当前60.7%二手房成交总价低于500万元的市场格局相互印证。

展望后市，深圳楼市或将维持"核心区企稳、外围区调整"的二元格局。随着"金九银十"传统旺季临近，政策窗口期的博弈将更趋复杂——但可以肯定的是，在土地资源稀缺（2023年住宅用地仅供应330公顷）与人口持续流入（年净增20-30万）的基本面支撑下，深圳楼市的结构性机会始终存在。对购房者而言，当前市场环境下更需关注具体片区的产业配套与交通规划，避免陷入"唯价格论"的决策误区。