7月的深圳楼市正上演"冰与火之歌"。截至7月7日,全市有效二手房源突破7.5万套大关,两周内激增3000余套,龙岗、宝安、福田三区贡献了超60%的新增供应。这种放量并非偶然——上半年深圳二手房成交量同比大增30.7%的市场惯性,正推动更多业主选择此时入市套现。
价格博弈进入深水区
尽管71.8%的监测片区均价仍在下跌,但微观数据已显露积极信号:下跌楼盘占比收窄至51.9%,上涨楼盘比例提升至36.2%。
这种分化在区域间尤为明显:龙岗区以7个楼盘跻身涨幅榜TOP20,成为最大赢家;而宝安西乡的双龙花园更以19%的涨幅领跑全市,其4.8万元/㎡的报价凸显出"洼地补涨"逻辑。值得注意的是,大鹏新区佳兆业假日广场虽以2.4万元/㎡的底价上榜,但10.6%的涨幅同样印证了低价资产的流动性优势。
结构性机会浮出水面
当前市场呈现三重特征:其一,核心区资产韧性增强,如南山区科技园片区曾在5月创下5.7%的涨幅记录;其二,外围区域分化加剧,龙岗中心城与平湖部分楼盘逆势上涨超18%,而同类区域不乏跌幅超6%的案例;其三,改善需求持续释放,120㎡以上户型成交占比提升的趋势,正在重塑部分片区的价格体系。
对于买卖双方而言,这或是新一轮价值发现的起点。随着"金九银十"传统旺季临近,政策窗口期的博弈将更趋复杂。
政策环境持续影响市场预期
尽管7月二手房参考价政策有所调整,但市场信心尚未完全恢复。值得注意的是,随着保障性住房建设加速(2035年计划新增100万套),共有产权房等低价房源正逐步分流市场需求。这种结构性供给增加,与当前二手房市场53.6%房源挂牌价低于参考价的现状形成互动5,进一步加剧了市场的分层效应。
资金流向揭示市场新动向。2025年1月深圳住户部门中长期贷款增加318亿元,同比多增79亿,显示信贷支持力度加大。但法拍市场出现警示信号:5000万级以上豪宅流拍率达63%,反映高总价资产流动性风险上升。这种资金偏好转变,与当前60.7%二手房成交总价低于500万元的市场格局相互印证。
展望后市,深圳楼市或将维持"核心区企稳、外围区调整"的二元格局。随着"金九银十"传统旺季临近,政策窗口期的博弈将更趋复杂——但可以肯定的是,在土地资源稀缺(2023年住宅用地仅供应330公顷)与人口持续流入(年净增20-30万)的基本面支撑下,深圳楼市的结构性机会始终存在。对购房者而言,当前市场环境下更需关注具体片区的产业配套与交通规划,避免陷入"唯价格论"的决策误区。
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