2025年上半年，广州新房市场交出亮眼“成绩单”。据阳光家缘数据，新房网签32861套，同比上涨16.97%；网签面积3644019平方米，同比上涨17.31%。整体行情保持向上，政策后劲显著。

值得关注的是，上半年超21个“使用率超100%”的全新盘面市，“好房子”吸引力强劲，有效拉动销量。同时，“高质价比”产品受青睐，房企通过谨慎定价与创新促销策略，比如升佣、加码赠送、让利等，推动项目成交。

●记者 柴亚娟 周中雨

统筹：冯善书

改善型需求强势崛起

“好房子”成市场宠儿

“125平方米的峯璟户型，一线江景、空间尺度和纯粹圈层都符合我们的置换目标。”龙湖亚伦·央璟颂业主张先生的选择颇具代表性。二胎之家陈太太则看中139平方米央璟户型的双主卧设计、百变空间和60平方米超感方厅，能满足多代同堂需求。

这个位于广州番禺区洛溪岛的项目，开盘即热销，首批房源几近售罄。4月其成交套数在全市高居第二，打破了市场对非热门区域项目的预期。

当房子回归居住属性，置业者更看重“好房子”本质。叠加新规带来的高使用率和先进设计，不少新盘成销售“宠儿”。

越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25%；保利天奕首开热销，带动5月广州网签均价突破4万元/平方米；中交科学城·黄埔未来城采用“第四代住宅”设计，6月28日首推150套几乎售罄；越秀桂悦东晓稳居前5月海珠区改善型新房成交榜首……这些都体现了改善型购房者对优质居住体验的追求。

自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活。房企也从规模扩张转向提升产品和服务质量，改善型需求强势崛起。

合富研究院数据显示，上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11%，改善型产品成为市场主力；新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为“使用率超100%”的产品，有效带动成交。

下半年，多个高端新盘将入市。如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层；华润吉山仓二期将联动打造50万平方米综合体，填补天河东部高端市场空白；珠实金融城东区地块定位“颐德系”高端产品，享南向江景和优质教育配套。

“以价换量”继续深化

产品升级与促销创新并行

尽管改善型需求旺盛，广州楼市整体仍有库存压力，“以价换量”依然是主趋势。中指研究院数据显示，上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；广州中原研究发展部数据显示，二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主开始降价促成交。

整体来看，上半年楼市“量升价跌”，以价换量特征更明显。

一方面，房企加大产品升级。“高使用率”项目集中入市，满足需求并带动成交。升级不仅在户型，还包括配套和物业服务。如广州地铁地产的TOD综合开发模式受到好评，珑岄上城、珑曜上城等新盘成交亮眼，上半年其成交套数跃居第四，仅次于保利发展、越秀和中海。

广州黄埔、番禺部分楼盘以亲民价格和精准定位突围。如万科黄埔新城单价约3万元/平方米，中海亚运城约2.2万元/平方米，通过促销和完善配套，受刚需与改善型购房者追捧，稳坐区域销冠。

新规后，高得房率新盘对二手房影响明显，二手房价格出现调整，但业主降价也分流了部分新房购买力。中心城区优质二手物业成交涨幅显著，带动市中心成交占比升至约51%，荔湾芳村、白云西部、海珠赤岗—客村等板块涨幅明显。

另一方面，房企促销策略积极。合富研究院数据显示，6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月。旧规产品去货慢，开发商采取降价或“变相降价”进行引流，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等。

近期，房企借“618”“630”节点冲刺营销。招商蛇口发起“招牌好房节夏日季”，全国41城组建主播团，推出多重购房福利。“五一”期间，中建·海丝城设抽奖、DIY活动和折扣，到访率升140%；万科黄埔新城推一口价现房，其他房源享10万元教育补贴和最高5万元全屋家电补贴。

广州天河的奥体广氮、五山等板块，旧规产品也开始加大促销。全新盘如天河保利天曜、珠江天河都荟，海珠越秀皓悦滨江、绿城馥香园等众多项目，也因“惊喜”开盘价或促销价吸引买家入市，而获得较好成交。

旧改与轨交建设加速

激活房地产市场新动能

近日，天河区在环五山创新策源区开出1亿元房票，被收储方已用其签订物业购买合同，激活区域楼市。

6月初，天河区柯木塱村旧改商品房置换方案流出，村民除回迁房、补偿款、房票外，可直接置换同板块商品房，联投文津府、能建天河麓誉府等多个楼盘在列。6月，这些楼盘成交量暴涨，中建天河精诚壹号网签环比增长37倍，平均日销约5套；城投天禧、天河麓誉府环比涨超10倍，单月销售超1—5月累计销量。

去年起，广州各区探索新模式，在保障居民安置的同时，推动存量商品房去化，激活楼市消费。如黄埔区大范围用房票安置，截至5月底，五个城中村改造项目通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元，涉及14个商品房项目。

6月上旬，《广州提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》重点提及住房消费，包括旧改、收购存量房作安置房、优化公积金等，明确“2025年计划新开工老旧小区改造超150个，更新老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元”。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉认为，城中村改造将成住房消费新热点。

此外，上半年广州轨道交通建设加速，多条线路开通或规划调整影响沿线楼市。10号线、12号线开通，推动轨道物业升级。10号线让白鹅潭板块保利珠江印象、保利珠江天悦等热度不断提升；12号线开通，使白云金沙洲板块房价半年就上涨12%。

广州地铁宣布，将协调10号线二期、19号线一期等纳入第四期建设规划，22号线后通段已完成“短轨通”。轨交建设为沿线项目添热度和信心。

今年TOD项目销售火热，也印证轨交对住宅价值的提升。6月30日，广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，将联动华为等推动产业集聚，打造综合功能区。

广州地铁还计划再增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域，利于引导人口和产业疏解，为外围楼市带来新机遇。